Москва +5 °C, дождь.

ПОБЕДИТЕЛЬ КОНКУРСА СМИ МИНСТРОЯ 2016
BIM
BIM

Лента новостей

16:53
Каково реальное положение на заводе «Автокран» в Ивановской области
16:38
Что показали массовые проверки на дорожных стройках Москвы
16:29
Почему с 1 мая в Московской области вводят особый режим
16:13
Как Минстрой РФ предложил дифференцировать проверки УК многоэтажек
15:46
В Удмуртии расследуют, кто расселил жителей аварийных домов в непригодное жилье
15:41
Где в Подмосковье нужно возвести третий онкорадиологический центр в регионе
15:16
На Старом Арбате в центре Москвы отремонтируют исторический жилой дом
15:01
В Подмосковье ввели новейший корпус онкодиспансера в Балашихе
14:47
Назван срок переноса платформы «Карачарово» Горьковского направления ж/д к МЦК
14:21
Где на северо-западе Москвы возведут крупный микрорайон на месте промзоны
14:19
В Москве обнародован список застройщиков с низкой финансовой устойчивостью
14:02
Сколько раз и из-за чего в этом году горели московские стройки
13:52
В Минстрое и ЖКХ РФ начали разработку ИСОГД
13:48
Как конкретно будут реставрировать Крутицкую набережную Москвы-реки
13:11
Зачем в российском ЖКХ вводят институт коллективных исков
13:03
Объявлен точный срок ввода всех недостроенных в Туле домов «СУ-155»
12:39
Где в Москве офисный комплекс превратили в жилой дом
12:37
Современную детско-взрослую поликлинику почти достроили в Щукино на северо-западе Москвы
12:31
Каким после реконструкции станет аэропорт Чебоксар
12:13
В Оренбурге обнаружили стройку жилья для Минобороны без разрешения
Все новости

Архив публикаций

«    Апрель 2017    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930

Последние комментарии

Курс ЦБ на 29.04 USD:  56.98380,013 EUR:  62.0440-0,12 Курс нефти Brent: 51,86-0,38

Эксперт Татьяна Полиди: Хватит за счет бюджета раздувать ипотеку для бедных — нужны другие формы

logo russianconstruction.com
Эксперт Татьяна Полиди: Хватит за счет бюджета раздувать ипотеку для бедных — нужны другие формы

Обсуждаем актуальные вопросы развития ипотеки и наемного жилья с экспертом

На вопросы журнала отвечает исполнительный директор, директор направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города» Татьяна ПОЛИДИ.

 

Татьяна Дмитриевна, в прошлый раз мы с Вами говорили о доступности жилья и о тех угрозах, которыми чревато  искусственное стимулирование ипотеки. А как Вы относитесь к ипотечным ценным бумагам? АИЖК утверждает, что их массовый выпуск поможет снизить ставку по ипотечному кредитованию. Вы согласны с этим?

— Вообще-то ИЦБ выпускаются в России уже 10 лет, и здесь вопрос не в том, что они эмитируются как-то неправильно. А в том, что пока не находилось длинных денег в экономике, пенсионных фондов и других инвесторов, готовых купить эти ценные бумаги «надолгую», т.е. под небольшие проценты и низкий купонный доход.

Понимаете, у нас до сих пор не получается рефинансировать ипотеку, поэтому все банки в нашей стране, включая Сбербанк, фондируют ее только за счет депозитов. Тем более что эти депозиты в России очень дешевые.

 

— Сейчас на самом высоком уровне говорят о необходимости снижения кредитной ставки по ипотеке. А какая ставка, с Вашей точки зрения, является приемлемой?

— Думаю, 5—6% было бы, наверное, приемлемо. Но для России при нашей инфляции в 12—15% это, конечно, абсолютно нереальные ставки. У нас кредиты корпорациям дают под 25% годовых. Это так называемый рынок с высокими инвестиционными ожиданиями, очень нестабильный, очень мало прогнозируемый…

 

— …и к тому же с очень сильной волатильностью курса национальной валюты. А АИЖК с благословения Минфина между тем уже рекламирует кредит с плавающей ставкой…

— Да, АИЖК пытается продвигать плавающую ставку, привязанную к инфляции за последние три месяца плюс некий процент (насколько я помню, сегодня речь идет о 4,9 п.п.). Но я считаю, что в наших условиях это очень рискованный продукт, и никому его не посоветую. Поскольку здесь процентный риск снимается с банка и перекладывается на человека.

Вам говорят: у вас фиксированный платеж меняться не будет (скажем, мы вам рассчитаем платеж по 20 тыс. руб. в месяц), но если ставки будут расти, то будет увеличиваться срок кредита, а если ставки будут снижаться, то срок кредита у вас будет, наоборот, сокращаться.

И это преподносится как знак того, что у нас в долгосрочной перспективе ожидается снижение инфляции, а значит и снижение ставок. А это, в свою очередь, означает, что вы будете экономить на кредите, поскольку вы взяли его, допустим, на 15 лет, а в итоге будет платить, грубо говоря, 10 лет.

Но ведь есть опыт других стран, например Израиля, где предлагались такие же продукты, а затем макроэкономика в силу разных причин начинала развиваться по абсолютно другому сценарию. В результате сроки по кредитам у людей вылетали в бесконечность, доходя буквально до сотни лет.

И этот многолетний долг, нависающий над людьми дамокловым мечом, в итоге приходилось просто списывать, что, естественно, наносило сильнейший удар по финансовой системе страны.

Но, знаете, относительно россиян я более или менее спокойна, поскольку уверена, что наши люди на эту приманку не клюнут. Я думаю, мало кто захочет брать кредит с плавающей ставкой.

 

— Ряд экспертов и политиков считают, что в России одновременно нужно было развивать, по крайней мере, две модели. Не только американскую ипотечную, как делалось у нас (в том числе и с подачи вашего института), но и немецкую систему строительных сберкасс, которые помогают аккумулировать деньги дольщиков для инвестиций в построенное жилье. Что скажете?

— Дело вовсе не в плохой ипотеке (сама по себе она нормальная), а в том, что этот инструмент — всегда для людей с определенным уровнем дохода, для среднего класса и выше.

 

— Правильно! Так у нас его до сих пор нет, а наметившиеся остатки подрублены нынешним кризисом. Татьяна Дмитриевна, Вы же лучше меня знаете, что американская ипотечная модель подразумевает наличие в стране укоренившегося среднего класса, устойчивой экономики, сложившегося рынка обычаев делового производства, кредитной культуры и пр. Ничего этого у нас до сих пор нет…

— Не согласна. Средний класс в России есть, просто он у нас узкий, а хотелось бы пошире. Тем не менее сейчас рынок ипотеки достигает уже 5% ВВП. Я считаю, что за 10 лет — это высокое развитие. Спрос на ипотеку есть, и она позволила большому количеству семей улучшить жилищные условия.

Ошибка состоит в другом. Не надо думать, что за счет ипотеки можно решить все жилищные проблемы страны. Этого нет ни в одном государстве, даже в таком богатом, как США.

Нам нужно развивать альтернативные формы, в том числе некоммерческие. Но под этим я подразумеваю отнюдь не стройсберкассы. Сами по себе они — не способ решения жилищной проблемы, а просто предыдущая финансовая схема, которая в современных экономических условиях совершенно нецелесообразна.

 

— А вот в Чехии она очень даже целесообразна...

— В Чехии она работает опять же на ипотечном кредитовании. Эта схема называется «save to borrow». Ее суть в том, что вы копите деньги какое-то время, допустим, 5 лет  (у нас такие предложения банк Жилфинанс еще пять лет назад продавал), но наступает момент, и вы берете ипотечный кредит.

Классическая стройсберкасса никогда не строилась на ипотечных кредитах. Это была касса взаимопомощи, причем с очень большим субсидированием от государства, как в той же Германии. Вспомним, что в свое время в рамках такой кассы немцы получали займы практически под 0%.

У нашего государства просто нет ресурсов для таких глобальных субсидий, особенно при нынешних высоких ставках ипотечного кредитования.

 

Да и инфляция в послевоенной ФРГ, получившей многомиллиардные вливания по плану Маршалла, была не такой, как  сегодня  у нас…

— Конечно. Так что это все теория, разговоры. Хотя у нас такие опыты тоже ставились, между прочим. Помнится, был пилотный проект в Краснодарском крае, когда пытались сделать строительную сберегательную кассу. Но в итоге не получилось тиражируемого продукта, насколько я знаю.

 

В Башкирии еще пробуют работать по схеме строительных сберкасс...

— Не совсем так. Там пытаются сделать исламский бэнкинг. Это тоже интересная тема, один из видов проектного финансирования. Но и это пока не получается.

 

Каков же вывод?

— Вывод состоит в том, что нам нужно более грамотно проводить жилищную политику. Направлять государственные финансовые ресурсы не на искусственное раздувание ипотеки для бедных, а создавать для таких слоев населения альтернативные формы, причем хорошо продуманные.

Это коммерческий и некоммерческий наем, это жилищно-строительная кооперация. Пускай это будет всего 3—5% жилищного фонда — и в советское время ЖСК занимали довольно низкий объем. Возьмите хотя бы такой объем, но чтобы это были не карманные кооперативы для сбора денег, как у СУ-155, а нормальные ЖСК, как в советское время, когда организуются люди, нанимают подрядчика и строят себе жилье. А муниципалитеты этому содействуют.

Наемное жилье — это вообще отдельная тема. А что у нас здесь наблюдается? К примеру, АИЖК начало инвестировать в офисы (т.н. апартаменты), но пока не инвестирует в наемные дома. То есть на федеральном уровне пока слабо просматриваются попытки что-то сделать. А вот регионы идут вперед, например Башкирия, Тюменская область.

 

— Почему же АИЖК пошло по такому пути, как Вы думаете?

— Очевидно, потому, что наемный дом еще нужно построить. Или купить многоквартирный дом, зарегистрировать его как наемный и дальше сдавать по урегулированному Жилищным кодексом договору эти жилые помещения с кучей ограничений. Но зато это будет по-настоящему цивилизованным наем — тот, о развитии которого говорит наш Президент.

А апартаменты — это уже существующие здания, которые сейчас никому не нужны, спроса на них нет, зато дисконты сегодня даются огромные. По ним нет никаких ограничений, но не забудьте, что это нежилые помещения, в них вообще по закону запрещено проживать, тут даже говорить о жилищных правах не приходится.

 

То есть получается, что АИЖК громко рапортует об успешном  развитии рынка арендного жилья, а само жилые дома не строит, предпочитая по дешевке покупать офисы для занятия коммерцией?

— Насколько мне известно, АИЖК купило помещения в проектах «Лайнер» и Match Point — это два проекта апартаментов в Москве, на Ходынском поле и Кутузовском проспекте. Понятно, что такая недвижимость — не для бедных. Я слышала о цене в 50 тыс. руб. в месяц за 30-метровую квартиру. Но, повторяю, это ведь не жилье, а офисы…

 

— …которые АИЖК собирается потом сдавать как жилье?

— Получается, надо будет перевести данные офисы в жилые помещения, а это очень серьезная процедура, и просто так никто подобного не позволит. Сама земля, на которой стоят эти объекты, предназначена не для жилищного, а для офисного строительства.

 

— Очевидно, именно так АИЖК и правительство в целом понимают поручение Президента, данное по итогам майского Госсовета. В нем говорится о необходимости «обеспечить реализацию пилотных проектов по строительству жилья, включая апартаменты для коммерческого найма, в том числе с привлечением частных инвестиций». Посмотрим, что из этого выйдет и, главное, как к этому отнесется глава государства.

Спасибо за интересный разговор, Татьяна Дмитриевна!

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ

Фото urbanrus.ru

 

Из первых уст

Михаил Мень, министр строительства и ЖКХ РФ:

— Баланс аренды и ипотеки сегодня по ставкам отличается в разы. Если ипотечная ставка — минимум 11%, то в аренду жилье сдается по суммам в 6% от стоимости жилья. Поэтому строить арендное жилье — это очень хорошее дело.

Правда, пока не совсем понятно, насколько это будет в нашей стране востребовано. АИЖК сейчас делает несколько проектов в крупных городах, где понадобится размещение специалистов, приезжающих работать по контрактам. Думаю, через год-два мы увидим, насколько арендное жилье будет востребовано.

(Из выступления на съезде Национальной ассоциации застройщиков жилья 10 августа 2016 г.)

Записал Евгений ГОРЧАКОВ

 

Кстати

АИЖК зарегистрировало управляющую компанию, которая в дальнейшем будет управлять закрытым паевым инвестиционным фондом (ЗПИФ) «Кутузовский» с целью развития направления коллективных инвестиций в арендное жилье.

УК АИЖК займется профессиональным управлением активами сформированного ЗПИФа, в состав активов которого уже в 2016 году будет приобретено более 1 тыс. квартир и апартаментов.

Минимальная сумма инвестиций в паи фонда АИЖК составляет 300 тыс. руб., что соответствует действующему регулированию Банка России для такого инструмента.  

Как сообщает пресс-служба жилищного института, УК АИЖК в первые несколько лет будет активно работать на арендном рынке Москвы: наличие интересных и ликвидных объектов, высокий спрос на арендное жилье позволят получить инвесторам стабильный доход.

Эксперт Татьяна Полиди: Хватит за счет бюджета раздувать ипотеку для бедных — нужны другие формы

Стартовыми проектами будут Match Point и «Лайнер». Арендные проекты в столице станут отправной точкой для масштабирования опыта в регионах.

 «За основу будет браться международный опыт управления арендной недвижимостью и инвестиционными активами, в том числе принципы работы в мегаполисах США, — рассказала управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова. — Безусловно, международный опыт мы адаптируем к российским реалиям. Первые результаты мы увидим уже в первой половине 2017 года, когда в МФК «Лайнер» начнут заселяться арендаторы».

 

Апартаменты приравняют к жилью?

АИЖК начинает выдачу ипотечных кредитов на покупку апартаментов в Москве и регионах России по ставке от 12,5% годовых.

Как сообщает пресс-служба АИЖК, до конца 2016 года могут быть приняты поправки в законодательство, разрешающие постоянную регистрацию в апартаментах, что приравняет их к жилым помещениям. На текущий момент, в соответствии с законодательством, апартаменты относятся к нежилым помещениям, и в них невозможно получить постоянную регистрацию.

Условия кредитования АИЖК предполагают покупку как уже готовых, так и строящихся апартаментов по программам «Приобретение готового жилья» и «Приобретение квартиры на этапе строительства» по ставке от 12,5% годовых. Минимальный размер первоначального взноса составляет 30% для готовых апартаментов и 20% для апартаментов на этапе строительства.

Максимальная сумма кредита в регионах достигает 7,1 млн руб., в Москве — 10 млн руб. и зависит от размера первоначального взноса. При этом максимальная сумма ипотечного займа, оформленного в Москве у партнеров АИЖК по агентской технологии, составляет 15 млн руб. независимо от размера первоначального взноса. 

Видео

Похожие публикации

6 комментариев

Владимир Иванович
Татьяна Полиди показала полную неосведомлённость в вопросах, альтернативных ипотеке, финансовых инструментах или лукавит, как человек зависимый от ипотечного грабежа населения России.
Очень часто, в том числе и от руководителей страны, можно услышать, что ипотечный кредит позволил решить проблему жилья и приводится число семей, которые приобрели жильё с помощью ипотеке! Решили или попали в кабалу? Почему нет мнения людей, организовавших и имеющих опыт использование накопительных финансовых систем? Почему нет мнения Селиванова Ю.А., депутата ГД РФ, организатора ЖНК ЖБК Белгородской области?
Сергей
Они там что, переругались все между собой? То от АИЖК не отходят и поддерживают все предложения, то теперь критикуют в пух и прах. Чего не поделили-то, чем обидели даму?
Александр Синельников
Интервью безусловно интересное и заслуживает внимания, но в целом, можно сделать вывод из прочитанного, что при уровне инфляции 12-15% развитие ипотечного кредитования в России крайне затруднительно или просто невозможно. Действительно высокая волатильность национальной валюты, которая в конце 2015 года достигала 20%, дезориентировала как кредиторов, так и заемщиков, и банки, как профессиональные участники этого рынка, начали изобретать инструменты, которые страховали бы процентный, а через него, валютный риск предоставленных кредитов, через перекладывание этих рисков на заемщиков. Так появились кредиты с плавающей ставкой, которых в отличие от автора статьи, я считаю, заемщикам опасаться совершенно не нужно, как впрочем валютных кредитов. В случае укрепления рубля, что является возможным развитием ситуации на рынке, и снижением инфляции, рублевый кредит под фиксированную ставку становится таким же токсичным, как валютный кредит в прошлом году. Проблема заключается в том, что на рынке отсутствуют профессиональные финансовые компании, которые умеют страховать подобные риски, что, на самом деле, не является сложной задачей с учетом современного развития рынка так называемых деривативов.
Нина
Не понимаю, чем не устраивает переменная ставка АИЖК. По-моему, их прогнозы сбываются. Уровень инфляции в августе почти в два раза ниже был, чем в декабре прошлого года, на что и был расчёт.
Виктор Хвалин
Апартаменты – это, конечно, нежилые помещения, но правительство вот-вот приравняет их по статусу к квартирам. При этом стоят апартаменты сейчас дешевле «жилой» недвижимости. Выводы делайте сами.
Стас
С чего вдруг программа субсидирования втягивает в ипотеку «бедных»? Эта программа в первую очередь на поддержку рынка жилья и ипотечного кредитования, помочь избежать им падения. К тому же, никто не отменял требования по соотношению платежа по кредиту к доходу. 40% - самое оптимальное. Ну и подушку безопасности иметь рекомендуется.
  • winkwinkedsmileam
    belayfeelfellowlaughing
    lollovenorecourse
    requestsadtonguewassat
    cryingwhatbullyangry
Войти через
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Партнеры

Национальное объединение строителей

Кнауф

Скания

Volvo

RUKKI

Волма

Iveco

Profine

RF

Paroc

СГК

Этернит

Наверх